TAPUDA

Tapu Bilgilerini Araştırma Yöntemleri

Eklenme Tarihi : 16 Ekim 2011

Gayrimenkulle ilgili olan herkes tapu sicilini inceleyip, ihtiyaç duyduğu bilgileri öğrenebilir. Ancak bunun için ilgisini inanılır bir şekilde kanıtlaması lazımdır. İlgisini kanıtlarsa ihtiyaç duyduğu belgelerin de onaylı örneklerini tapu sicil ve kadastro müdürlüğünden alabilir.

A) GENEL OLARAK TAPU SİCİLİ

Gayrimenkulle ilgili olan herkes tapu sicilini inceleyip, ihtiyaç duyduğu bilgileri öğrenebilir. Ancak bunun için ilgisini inanılır bir şekilde kanıtlaması lazımdır. İlgisini kanıtlarsa ihtiyaç duyduğu belgelerin de onaylı örneklerini tapu sicil ve kadastro müdürlüğünden alabilir.

Tapu sicili tapu sicil müdürlüklerinde tutulan defterler ile belgelerin bütü­nüne verilen isimdir. Bu defterlerden en önemlisi tapu kütüğüdür. İlgili kimse sadece tapu kütüğünü değil tapu ve kadastro idaresinde bulunan her türlü belgeyi inceleyebilir. Dilerse bir avukata da inceletebilir.

Taşınmaz mallar tapu sicil müdürlüklerinde tutulan büyük boy defterlere kaydedilir. Bu defterlere tapu kütüğü denmektedir. Tapu kütüğünün karşılıklı gelen iki sayfası bir tek sayfa kabul edilir. Bu nedenle bir tek sayfa numarası verilmektedir. Her bir taşınmaz tapu kütünde bir sayfaya tescil edilmiştir. Yani her taşınmazın tapu kütüğünde bir sayfası vardır. Bu sayfada şerhler, beyanlar, mülkiyet, irtifaklar, rehinler gibi sütunlar vardır.

Bu sütunlardan birinin dolması halinde yeni bir sayfa açılır. Bu sayfaya ek sayfa veya mabat sayfa denmektedir. Bir kütük sayfasını incelerken bu sayfanın geldisine ve gittisine de bakmak gerekir. İncelediğiniz sayfanın sol üst köşesinde eski ve yeni sayfa numaraları vardır. Buralara sayfa numaraları yazılmışsa bu eski ve yeni sayfaları da mutlaka incelemeniz zorunludur. Çok önemli bir husus, incelemekte olduğunuz sayfada olmayabilir ama eski veya yeni sayfasına kaydedilmiş olabilir.

Tapu kütüğü 100 sayfadan oluşur. Yani 100 tane taşınmazın kaydını içe­rir. Taşınmaz mallar hakkında bilgi edinmek isteyen bir kimsenin, tapu kütü­ğünün tutuluşşeklini de asgariölçüde bilmesi gerekir.

Tapu kütüğü taşınmaz mala ilişkin bilgilerin özetini gösterir. Bu özet bilgilerin ayrıntılarını da görmek isterseniz parsel dosyalarına bakmanız gerek­lidir. Her taşınmaz mal için bir dosya tutulmaktadır. Taşınmaz malla ilgili her türlü yazışma bu dosyada arşivlenir.

Tapu kütüğünde taşınmaz malın pafta, ada, parsel numarası, dükkan, mes­ken, arsa, tarla gibi niteliği, yüzölçümü bulunur. Taşınmaz mal hakkında bilgi edinmek isteyen kimsenin öncelikle bu sütunlara göz gezdirmesi gerekir. Bu bilgiler teyit edildikten sonra tapu kütüğünün “Mülkiyet” sütununa bakıl­malıdır.

1) Mülkiyet Sütunu:

Mülkiyet sütunu taşınmaz malın kime ait olduğunu (sahibini) gösterir. Üzerleri kırmızı ile çizilmiş olanlar, eski maliklerdir. Üzerleri çizilmemiş olan­lar halen malik olan kimseleri gösterir.

Mülkiyet sütununda üzeri kırmızı ile çizilmemiş tek bir kimsenin ismi varsa taşınmazın tamamının sahibi o kimsedir. Üzeri çizilmemiş birden çok kimse varsa ve her bir ismin karşısında kesirli olarak 1/3 gibi hisseler yazılmış­sa bu paylı (müşterek) mülkiyeti gösterir. Müşterek mülkiyette her hissedar hissesini dilediği gibi satabilir, bağışlayabilir, ipotek edebilir. Ancak satış halin­de diğer hissedarların önalım (şufa) hakları vardır.

Mülkiyet sütununda birden çok isim olmasına rağmen isimlerin karşı­sın­da payları belirtilmemişse elbirliği (iştirak halinde mülkiyet) var demektir. İştirak halinde mülkiyette tüm isimler ortak paranteze alınmış olarak tapu kütü­ğünde gösterilir. Karşısına da iştiraki doğuran neden yazılır. Ör:Verasette İştirak. Kısaca Ver.İşt. yazılmaktadır. İştirak halinde mülkiyette iştirakçiler iştirak paylarını ancak kendi aralarında birbirlerine devredebilirler. İştirak bozulmadıkça üçüncü bir kişi yararına işlem yapamazlar. İştirak dışındaki birine paylarını satamaz, ipotek edemezler.

Özgürce tasarruf hakkını kazanmaları için iştirak halini bozmaları gere­kir. Bu da tüm iştirakçilerin bir araya gelip tapu sicil müdürlüğüne başvurmaları ile olur. İştirak hali bozulunca müşterek (paylı) mülkiyete geçilmiş olur.

Miras kalan taşınmazlar genelde iştirak halinde tescil edilmektedir.

Mülkiyet sütununda maliklerin isimleri yanında baba adları da bulunur. Malikin taşınmazı hangi sebeple (satış, bağış, taksim gibi) edindiği ve gün-ay-yıl olarak hangi tarihte edindiği de yazılıdır.

2) Şerhler Sütunu:

Tapu kütüğünün ilk sütunu şerhler sütunudur. Şerhler sütunu son derece önemlidir. Taşınmaz mal hakkında bilgi edinmek isteyen kimsenin öncelikle bu sütuna bakması gerekir. Haciz, ihtiyati tedbir, satış vaadi, kamulaştırma gibi hak­­lar bu sütuna yazılır. Bu sütuna yazılan bazı şerhler taşınmaz malın el değiş­tirmesini ve üzerinde her türlü işlem yapılmasını engeller.

Şerhler sütununda ihtiyati tedbir, kamu alacağı haczi, iflas, konkordato, kamulaştırma gibi şerhler varsa taşınmaz üzerinde hiçbir işlem yapılamaz. İşlem yapılabilmesi için bu şerhlerin kaldırılması yani terkin edilmesi gerekir. Buna karşın, satış vaadi, şufa, kat karşılığı inşaat yapılacağına dair şerh, haciz, ihtiyati haciz vb. işlem yapılmasını engellemez.

3) İrtifak Hakları Sütunu:

İrtifak hakları sütununa taşınmaz üzerinde tesis edilen intifa, sükna, geçit, kaynak, üst hakkı gibi irtifak hakları yazılır. Bu haklardan hiç birisi taşınmaz üzerinde işlem yapılmasını engellemez. Ancak kıymetini önemli ölçüde düşü­rür. Örneğin üzerinde intifa hakkı bulunan bir taşınmaz malı satın alırsanız. İntifa sona erinceye kadar taşınmazı kullanma imkanınız yoktur. İntifa varsa sürenin dolması, süre gösterilmemişse hak sahibinin ölümü ile sona erer. Süre gösterilmemiş intifalı bir yeri alırsanız taşınmazı kullanabilmeniz için intifa sahibinin ölümünü beklemeniz gerekecektir.

4) Beyanlar Sütunu:

Beyanlar sütunu taşınmaz hakkında bilgi edinmek isteyen kimseleri aydınlatmak ve onları uyarmak için dizayn edilmiş özel bir sütundur. Bu sütuna yazılan hususların hemen hemen hiç birisi taşınma üzerinde işlem yapılmasını engellemez (ancak bir iki istisnası vardır. (malikin vesayet altına alınması gibi). Beyanlar sütununda yazılı hususlara mutlaka dikkat edilmelidir. Bu sütundaki hususlar işlem yapılmasını engellemez ama ilerde taşınmazın başına gele­cek­lerin habercisidir. Kesinleşmemiş mahkeme kararı beyanlara yazılır. Yüzöl­çümün hatalı olduğu, imar düzenlemesine başlandığı, parselin zamanla kamu­laştırılmasının düşünüldüğü v.b. beyanlara yazılır. Beyanlara yazılabilen 60 civarında belirtme türü vardır.

5) Rehinler Sütunu:

Rehinler sütununa ipotekler yazılmaktadır. Taşınmaz mal teminat göste­rilerek kredi alınmışsa bu işlem ipotek olarak tapu kütüne tescil edilir. İpotek­lerin hiç birisi taşınmaz üzerinde işlem yapılmasını engellemez. Ancak kıyme­tini önemli ölçüde düşürür. İpotekler derece esasına göre tescil edilir. 1.derece­deki ipotek, 2.derecedekinden üstündür. 1.derecedeki ipotek alacaklısı alacağı­nın tümünü almadan 2.derecedeki alacağını alamaz. Bir taşınmaz üzerine sonsuz derecede ipotek kurmak mümkündür. 1.derecedeki terkin edilince son­raki derecelerde bulunan ipotekler kendiliğinden 1.dereceye yükselmez. Sadece serbest dereceden yararlanma hakkı kararlaştırılmış olan ipotek boşalan üst dereceye yükselir.

Birden çok taşınmaz malın aynı alacak için ipotek edilmesi mümkündür. Buna müşterek ipotek denir.

B) KAT MÜLKİYETİ KÜTÜĞÜNÜN İNCELENMESİ

Bir arsa üzerine apartman yapılmışsa bu apartman için kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması gerekir. Kat irtifakı inşa edilmekte olan arsalar üzerinde kurulur. Kat mülkiyeti ise inşaatı tamamlanmış, yapı kullanma belgeleri (iskan ruhsatı) alınmış binalar üzerinde kurulmaktadır.

Kat irtifakı kurmanın amacı daha inşaat yapılırken herkesin dairesinin belli  olmasıdır. Bir faydası da inşaata başlayıp, bitirebilmek için kredi sağla­maktır. Kat irtifaklı daireler daha inşa halindeyken satılabilir. Bu satışlar saye­sinde müteahhit finansman sağlamış olacak bu yolla yapmakta olduğu inşaatı kolayca tamamlayabilecektir. Kat irtifakı kat mülkiyetine geçiş için bir ön aşamadır.

Bitmiş binalar da kat irtifakı kurulamaz. Doğrudan kat mülkiyeti kurmak gerekir.

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması halinde arsanın tapu kütük sayfası kapatılmakta yerine kat mülkiyeti kütüğü adı ile tutulan sicilde sayfalar açılmaktadır. Her bir bağımsız bölüm için kat mülkiyeti kütüğünde ayrı bir kütük sayfası açılmakta ve her bağımsız bölüm için ayrı tapu senedi veril­mek­tedir.  Bir apartmanda kaç tane bağımsız bölüm varsa o apartmana ait o kadar sayfa vardır. Ayrıca her sayfaya ait bir dosya tutulmaktadır.

Bağımsız olarak kullanmaya elverişli dükkan, mesken gibi yerlere ba­ğımsız bölüm denir.

Bağımsız bölümler hakkında arayacağınız bilgileri kat mülkiyeti kütü­ğünden bakmanız gerekmektedir. Kat mülkiyeti kütüğünde de tapu kütüğündeki sütunların aynıları vardır. Ancak bu sayfalarda ana gayrimenkule (arsaya) ait bilgiler yanında bağımsız bölüme (mesken-işyerine) ait bilgiler de vardır. Bağımsız bölümün numarası, bulunduğu kat, bağımsız bölümün mesken, dük­kan gibi niteliği, arsa payı bu sayfada bulunur.

Bağımsız bölümlerin bürüt veya net yüzölçümleri maalesef kat mülkiyeti kütüğünde gösterilmemektedir. Esasında kat mülkiyeti kütüklerinde dairenin bürüt ve net yüzölçümlerini gösterir birer sütun açılması gerekir. Çünkü alıcı için dairenin dükkanın yüzölçümünün ne kadar olduğu önem taşır.

C) BİNALAR İÇİN İNŞAAT PROJESİNİN İNCELENMESİ

Üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş her binanın inşaat projesi (mimari proje) olmak zorundadır. Bu projeler bir mimar veya inşaat mühendisi tarafından çizilmiştir. İnşaat projesi belediye tarafından tasdik edilir. Aslı belediyede tasdikli bir örneği tapu sicil müdürlüğünde saklanır. Belediye sınırları dışında bu projeler bayındırlık ve iskan müdürlüklerinde bulun­mak­tadır.

Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamışsa tapu sicil müdürlüğünde inşaat projesi olmaz. Bu halde taşınmaz belediye sınırları içerisinde ise belediye fen işleri veya imar müdürlüğünden, belediye sınırları dışında ise bayındırlık müdürlüğünden proje temin edilebilir.

Bazı illerde 1957, bazılarında ise 1975 yılından önce inşa edilmiş bina­larda proje alınması zorunlu değildi.

Projeyi incelemekte fayda vardır. Proje alacağınız veya sahibi olduğunuz bağımsız bölümün planıdır. Ayrıca tüm apartmanı da harita şeklinde kat kat, daire daire gösterir.

Almayı düşündüğünüz bağımsız bölümün katını, cephesini, bu projede görebilirsiniz. Yüzölçümünü hesaplayabilirsiniz.

Zaman zaman projeyle çelişecek şekilde yanlış dairelerin satıldığı olmak­tadır. Projeyi incelerseniz böyle bir hataya düşme ihtimaliniz azalır. Bazen apartmandaki dairelerin kapı numaraları, projedekinden farklı sıralanmış ol­maktadır. Bu halde satın aldığınız yer apartmandaki sıralamaya göre değil projeye göre olur. İnsanlar satın alıp, yerleştikten hatta yıllarca oturduktan sonra bile bu tür yanlışlıklar (sahibi olduğu yerden farklı dairede oturması gibi) ortaya çıkmakta ve oturduğu daireyi boşaltmak zorunda kalmaktadır.

Üzerinde birden çok blok bulunan bir parsel de kat irtifakı kurulabilmesi için vaziyet planı ibraz edilmesi gerekir. Vaziyet planı blokların bir birine olan konumunu gösteren bir plandır. Yaptığımız bir incelemede inşaatına hiç baş­lanmamış (G) blokun İnşaatı tamamlanmış olan (S) blokla değiştirilmiş oldu­ğunu gördük. Bu değişiklik yapılarak satış yapılmıştır. Alıcıya bitmiş bloktaki dai­re gösterilmiş ancak inşaatına dahi başlanmamış olan bloktan daire satıl­mıştır. Bu konularda dikkatli olmak gerekir.

Bitmiş binaların yapı kullanma izin belgelerinin (iskan ruhsatının) beledi­yeden alınmış olması gerekir.

D) PAFTALARIN (HARİTALARIN) İNCELENMESİ

Pafta, bir bölgedeki taşınmaz malların tümünü gösteren haritalardır. Ka­dastro müdürlüğünce hazırlanırlar. Bunlara kadastro paftası denir. İmar ça­lış­ma­ları sonucu belediyelerce hazırlanan paftalarda vardır. Bunlara da imar paftaları denir. Paftalar kadastro müdürlüklerinde arşivlenmekte ve oradan takip edil­mektedir. Belediyelerce hazırlanan imar paftaları da imar planı kesinleş­tikten sonra kadastro müdürlüğüne devredilmekte ve kadastro müdürlüğünde arşiv­lenmektedir.

Arazi, arsa gibi taşınmaz malların şeklini görmek istiyorsanız ilgili ka­dastro müdürlüğüne müracaat etmeniz gerekmektedir. Zeminde bulunan binalar da paftalar üzerine işlenmektedir. Ancak binaların paftalarda gösterilmesi ma­liklerin talepleri halinde yapılmaktadır.

Yani paftalar tam olarak zemindeki durumu yansıtmayabilir. Paftada gözükmemesine rağmen zeminde bina mevcut olabilir ya da bir bina paftada gözükmesine rağmen zeminde yıkılmış olabilir. Malik yıkıldığını bildirmemişse bina paftada gözükmeye devam eder.

İnşa edilmiş bir binanın paftada ve tapu sicilinde gösterilmesi işlemine cins değişikliği denir.

Paftadan arazi veya arsanın tam yüzölçümünü hesaplamak mümkündür. Tapu kütüğü ile paftadaki yüzölçümüm veya zemindeki yüzölçümün çelişmesi halinde asıl olan (geçerli olan) paftadan hesaplanacak yüzölçümdür.

Zaman zaman tapu kütüğüne yazılan yüzölçümün hatalı yazılmış olduğu görülmektedir. Bu hata gerçek yüzölçümden az veya çok olmaktadır. Zarara uğramamak için satın almadan önce, mutlaka paftadan yüzölçüm hesaplatmakta fayda vardır. Bazen tapu kütüğünde 10.000 M2 tescilli olan yer, zamanında bir sıfır fazla yazıldığından aslında 1.000 M2 olabilmektedir. Geçerli olan tapu kütüğündeki değil, paftadan hesaplanacak yüzölçümdür.

Arazi veya arsanın zemindeki yüzölçümümün bir önemi yoktur. Asıl olan paftadaki (haritadaki) yüzölçümüdür.

Paftaları İnceleme Yöntemleri:

1)   Paftalarda kuzey işareti vardır. Kuzey işaretine uygun olarak paftayı yönlendiriniz.

2)   Kuzey işareti yoksa, yazıların üst kısmı kuzey işaretini gösterir.

3)   Her pafta bir ölçeğe göre çizilmiştir. Paftanın ölçeği altında yazar. Bu ölçeğe göre taşınmaz küçültülmüş demektir. Bu ölçeğe göre taşınmazın gerçek yüzölçümünü ve cephelerinin uzunluğunu, belli bir noktaya (yola, suya) olan mesafesini hesaplayabilirsiniz.

4)   Her paftada adalar vardır. Ada çevresi, yol, dere, ırmak gibi tabi sınır­larla çevrili taşınmazlar topluluğu demektir. Bir ada içerisinde genelde birden çok taşınmaz mal vardır. Her taşınmaz mala “parsel” denir. Bir adanın tek parselden de oluşması mümkündür. Ada numaraları 101’den, parsel numaraları ise 1’den başlar. Yani ilk parsel 101 ada 1 nolu parseldir. 101 adada 1, 2, 3… nolu parseller olabilir.  Sonraki ada 102 olur. 102 nolu adada yine 1, 2, 3… nolu parseller olabilir.

5)   Her paftanın üstünde numarası yazar. Bu o paftanın adıdır. Bir de kare şeklinde pafta indeksi vardır. Bu paftanın komşu paftaların adlarını gösterir. Paftanın kenarlarındaki numaralara bakarak dört taraftaki komşu paftaları bulmak mümkündür.

6)   Ada numaraları parsel numaraları ile karışmaması üçün az büyük yazılmıştır.

7)   Her paftaya ilişkin teknik bilgileri içeren fen klasörü vardır ve kadastro müdürlüğünde bulunur.

8)   Paftadaki parsel parçalara ayrıldığında (ifraz gördüğünde) bu parselin üzerinde, yapılan ayırma işaretlenir. İki parsel birleşirse aradaki sınır üzerine x işareti konarak birleşen sınır iptal edilir. Parsel üzerine bina yapıldığında bina zeminde ölçülerek paftadaki parsel üzerine işlenir.

9)   Paftada yollar, köprüler, dereler, elektrik hatları, elektrik direkleri, geçit hakları ve benzerleri ilgili yönetmelikte mevcut olan özel işaretleri ile gösterilir. Yani paftaya baktığınızda nerede elektrik direği var, nereden elektik telleri geçiyor, nerede dere var görebilirsiniz. Hangi tarlalar arasında tel örgü var, çit var, hangi arsalar arasında duvar var, duvarı kim yapmış, kime ait, gö­rebi­lirsiniz.

Pafta deyip geçmeyin, paftayı güzel okuyabiliyorsanız, işaretlerin anla­mını biliyorsanız, pafta size arazi hakkında her şeyi anlatır.

E) TAPUDAKİ HAKLARIN ÖNCELİK SIRASI

Tapu sicilinde haklar bir sıraya göre tescil edilir. Bu sıra yevmiye def­terinden alınan numaraya göre belirlenmektedir. Tapu sicil müdürlüğüne ya­pılan her başvuru bir tarih ve yevmiye numarası altında tapu kütüğüne tescil edilir. Bunun için müdürlüklerde yevmiye defteri adı ile bir defter tutul­maktadır.

Yevmiye numarası son derece önemlidir. Tarih ve yevmiye numarası ön­ce olan hak kedisinden sonraki haklardan üstün tutulur, o haklara nazaran öncelikli sayılır. Örneğin, yevmiye numarası önce bir haciz, kendisinden sonra­ki hacizden, ipotekten, irtifaktan, hatta hatta ihtiyati tedbirden önce gelir.

Yani bu haciz nedeniyle gayrimenkul icra kanalıyla satılacak olursa, hacizden sonra tapuya işlenmiş her türlü hak satış sırasında kendiliğinden terkin edilir. Hacizden sonraki tüm haklar kendiliğinden sicilden silinir.

Demek ki, tapu sicilindeki hakların sırası yevmiye numarasına göre belirlenmektedir. Bu kural, tapu sicilini inceleyecek olan kimsenin bilmesi ge­reken önemli bir kuraldır.

Ancak ipoteklerde durum böyle değildir. İpoteklerin birbirlerine olan üs­tün­lüğü yevmiye numarasına göre değil, dereceye göre belirlenir. İpotekler ta­pu­ya tescil edilirken I., II., III… gibi bir derece altında tescil edilir. I. Derecedeki ipotek II. Derecedekinden, II. Derecedeki ipotekte III. Derecedeki ipotekten üstündür.

İpotekte dereceler arasındaki bu üstünlük şu anlama gelir. İpotek borcu ödenmez de gayrimenkul icra kanalıyla paraya çevrilecek olursa, satış bede­linden önce I. Derecedeki ipotek alacaklısı alacağının tamamını alır, eğer geriye para kalırsa II. ve sonraki dereceler para alabilir.